Projeto de Lei visa regulamentar locações short stay por plataformas como Airbnb

Iniciativa proposta pela Câmara dos Deputados em 09 de julho de 2024 pretende fazer alterações na Lei do Inquilinato, a fim de regulamentar a locação de imóveis residenciais para temporada (Reprodução/Getty Images/Época Negócios – Globo)

Segundo um estudo desenvolvido pela Terracotta Ventures, 30 milhões de pessoas se hospedaram no Brasil via plataformas de aluguel de curta duração, gerando um aumento de 31% desse tipo de locação até o ano de 2022. Devido às consequências geradas por esse tipo de aluguel, tramita um novo Projeto de Lei na Câmara dos Deputados que visa regular a locação de imóveis residenciais para temporada por meio de aplicativos, caso do Airbnb.

De acordo com Julia Saad, advogada associada do escritório Razuk Barreto Valiati, “os números [de aumento de aluguéis de curta duração] apenas confirmam o que as cidades e os próprios condomínios têm sentido em sua rotina. Esse impacto das locações short stay fez com que muitos condomínios buscassem vedar este tipo de locação, o que gerou diversos questionamentos no poder judiciário”, disse.

O que diz o projeto de lei

Na fase inicial de tramitação, o PL nº 2795/2024 sugere acrescentar disposição legal na seção “Da locação para temporada”, na Lei do Inquilinato, de 1991, que ordena sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Conforme o texto, as restrições para as locações de curta temporada só poderiam ocorrer mediante “previsão expressa na convenção do condomínio”.

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Além disso, trata de um dos aspectos que gera questionamentos nos edifícios brasileiros: a possibilidade de locar apenas um cômodo. Pelo PL, as negociações podem “ter por objeto um ou mais cômodos da unidade imobiliária”, prevendo que o locador se torne o responsável pelos danos causados em uma locação de curta temporada.

Aluguel ou hospedagem?

Ainda não há definição legal sobre as locações de short stay em condomínios, mas o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao apreciar o Recurso Especial nº 1.819.075/RS, entendeu que as atividades desenvolvidas por esse tipo de aluguel se caracterizam como contrato de hospedagem, e não como locação por temporada.

Isso em virtude da alta rotatividade de ocupantes e da prestação de serviços típicos de hospedagem. Em razão disso, a atividade foi enquadrada como exploração comercial, o que resultou em violação à convenção condominial, a qual determina a destinação exclusivamente residencial das unidades.

“É possível notar que o Projeto de Lei nº 2795/2024 responde aos debates recentes sobre a intermediação dessas locações por provedores de plataformas digitais, que têm resultado em um aumento expressivo no volume de contratos. A proposta visa garantir segurança jurídica, sem impor proibições ao uso dessas plataformas, assegurando que a locação por temporada continue sendo permitida, salvo em situações específicas de restrição expressa em convenções condominiais.”, explicou a advogada.

Relembre a discussão entre entidades

Não só habitantes locais sentem o impacto do fenômeno do aluguel de curta duração, mas como evidenciado pelo próprio M&E na última semana, autoridades especializadas no setor de hotelaria e turismo consideram que esse tipo de locação se configura sim como atividade hoteleira, mesmo que ainda não seja considerada dessa forma pelo Judiciário brasileiro.

Essas entidades acreditam que a competição entre setor hoteleiro e aluguel por temporada é injusta, devido a falta de arrecadação de tributos em cima dessas atividades, o que gera uma possível sonegação de impostos de até R$15 bilhões por parte de inquilinos, devido a falta de regulamentação dos aluguéis por curta temporada, dado divulgado pelo Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (Fohb).

O Fórum também anunciou que a Receita Federal já estuda novas formas de captação de impostos sobre os aluguéis short stay. Entretanto, a primeira votação do Senado na Lei Geral do Turismo declarou que a atividade não se configura como hoteleira, fomentando ainda mais a discussão.